Как владелец бизнеса, вы можете нуждаться в новых средствах, чтобы начать свою деятельность или расширить существующую компанию. Независимо от того, каким бизнесом вы можете владеть, тип имущества, который вы в конечном итоге выберете, скорее всего, будет представлять собой коммерческую собственность. Коммерческое здание - это просто недвижимость, используемая в коммерческих целях. Коммерческая недвижимость может быть далее разделена на шесть подклассов в соответствии с конкретной коммерческой деятельностью, проводимой на ней. Аренда коммерческой недвижимости для вашего бизнеса, как правило, не так проста и понятна, как, например, аренда жилья для квартиры. Переговоры по коммерческим зданиям и собственности могут быть немного более сложными, как и условия аренды, с рядом различных структур аренды, которые могут предлагаться различными коммерческими арендодателями.
подсказки
-
Коммерческое здание - это здание, которое используется в коммерческих целях, либо непосредственно для размещения конкретного предприятия, либо для получения прибыли, как и в случае аренды жилых домов.
Что такое коммерческое здание?
Любой объект недвижимости, который используется для деловых операций и деятельности, представляет собой коммерческую собственность, будь то просто голая земля или улучшенная за счет зданий и других объектов. Коммерческое здание - это любая структура, в которой преследуется или эксплуатируется коммерческая цель. Это включает как прямое использование, когда компания ведет бизнес из самого здания, так и косвенное использование, когда само здание является бизнесом.
Примером прямого использования коммерческого здания может служить продуктовый магазин или магазин механиков, расположенный в данном здании. Пример косвенного делового использования - многоквартирные дома, где аренда отдельных квартир - это деловая активность, которая происходит в этих зданиях.
На здания и имущество, которые определены как коммерческие по своему характеру, распространяются различные налоговые и финансовые правила, а также дополнительные или иные юридические требования и запреты, во многих случаях. Коммерческие обозначения также вызывают различные правила финансирования для покупки, аренды и улучшения.
Примеры коммерческих зданий
Коммерческие здания и имущество обычно подразделяются на шесть различных типов или категорий:
- Офисные здания
- Торговые здания
- Промышленные здания
- Многоквартирный дом
- Гостиницы и мотели
- Специальные здания
Будь то расположенные в городах или пригородных районах, офисные здания являются широко распространенным типом коммерческих зданий. Офисные здания можно найти практически повсюду в Соединенных Штатах и других развитых странах, от небольших зданий высотой в несколько этажей до небоскребов высотой в сотни футов. Один конкретный подтип офисных зданий, медицинское офисное здание, считается специализированным. Офисные здания всех типов могут сдавать в аренду отдельные офисы, апартаменты или этажи многим арендаторам или одному арендатору, который затем подразделяет здание по своему усмотрению. Во многих случаях арендаторам предлагаются офисные здания с возможностью застройки помещений в соответствии с требованиями арендатора.
В торговых объектах и зданиях расположены все виды розничных магазинов и ресторанов. Этот сегмент рынка коммерческой недвижимости может быть довольно сложным, с многочисленными местными правилами зонирования и государственными законами, применимыми к различным типам торговых зданий, и с рыночной ставкой, в значительной степени зависящей от типа здания, размера, планировки и количества и Тип арендаторов. Например, торговые объекты могут быть зданиями для одного человека, такими как торговые помещения, в которых размещается одна аптека, или крупными объектами с несколькими арендаторами, такими как торговые центры, закрепленные на якоре в нескольких крупных магазинах с несколькими небольшими магазинами, киосками и киосками между ними.
Здания, в которых расположены производственные, ремонтные, научно-исследовательские и складские помещения, в совокупности известны как промышленные здания. Эти коммерческие здания, как правило, расположены в специально отведенных зонах, созданных местными постановлениями и правилами. Они, как правило, расположены за пределами сильно урбанизированных районов, но находятся вблизи автомагистралей между штатами и других дорог с интенсивным движением, железных дорог и транспортных баз. Часто обозначенные промышленно зонированные районы будут организованы в индустриальные парки, в которых размещаются объекты для нескольких компаний. Из-за дополнительного шума и дорожного движения, как правило, производят промышленные здания, эти зонированные зоны обычно изолируются буферными зонами от жилых кварталов.
Многоквартирное коммерческое здание ограничено практически всей жилой недвижимостью, в которой могут разместиться несколько семей. Это исключило бы дома на одну семью, но включало бы строительство кондоминиумов, квартир и таунхаусов. Многоквартирная резиденция используется в коммерческих целях через инвестиции и управление ее собственниками, а доход поступает через арендную плату жильцов. Здания для сдачи в аренду квартир далее классифицируются по следующим направлениям, в зависимости от этажей, местоположения и наличия или отсутствия лифта:
- Высотные здания включают в себя один или несколько лифтов и не менее девяти этажей.
- Среднеэтажные здания включают в себя несколько этажей, хотя обычно меньше девяти, и лифт.
- Многоэтажные здания имеют несколько этажей, обычно от четырех до шести, но без лифтов.
- Здания в стиле сада располагают несколькими квартирами в три или менее этажей с внутренним двориком или садовым ландшафтом.
- Производственные жилые парки или сообщества (также известные в народе как «трейлерные парки», хотя это часто подразумевается в уничижительном смысле) предлагают земельные участки в аренду владельцам, которые размещают свои мобильные или промышленные дома (дома с одной или двумя широкими полосами) на много и подключить их к существующим источникам.
- Жилье специального назначения - это любой многоквартирный жилой объект, предназначенный или специально предназначенный для определенной группы населения, например семей с низким доходом или пожилых людей.
Отель и мотель предоставляют размещение по требованию для деловых людей и туристов. Отели могут быть как крупными, так и независимыми, или сетевыми. Отели с более высокими ценовыми показателями, как правило, предоставляют или арендуют помещения для других вспомогательных предприятий, которые предоставляют дополнительные преимущества для гостей отелей, таких как спа-салоны, парикмахерские, рестораны, бары и магазины одежды. На другом конце спектра находятся недорогие мотели без дополнительных удобств или ресторанов. Кроме того, крупные курортные зоны и казино являются специализированными гостиничными объектами, которые предлагают размещение в широком диапазоне цен.
Наконец, есть специальная категория «специального назначения», которая включает нежилые объекты, которыми владеют владельцы, инвестирующие в коммерческую недвижимость, но свойства, естественно, не соответствуют ни одной из вышеперечисленных характеристик, таких как дорожки для боулинга, поля для мини-гольфа и складское хозяйство.
В чем смысл коммерческой аренды?
Помимо нескольких категорий коммерческой недвижимости, вы также можете столкнуться с различными видами коммерческой аренды. Хотя соглашения о коммерческой аренде, как правило, содержат несколько типов общих типовых положений, конкретная структура условий аренды может довольно сильно отличаться, включая, в частности, обязательства арендатора по оплате. Какой тип аренды подходит для вашего бизнеса, зависит от многих факторов, включая ваши бизнес-планы и цели в отношении имущества, ваши прогнозы движения денежных средств и наличные деньги в кассе, а также другие элементы финансов и операций вашей компании.
Арендная плата за одну сеть или чистую аренду обязывает арендатора платить только обычную арендную плату (однако это может быть рассчитано), коммунальные услуги и налог на имущество. Арендодатель в чистом или единственном договоре аренды берет на себя (или оплачивает) техническое обслуживание, ремонт и страхование имущества и все его улучшения.
Двойной нетто-нетто-лизинг, как правило, требует, чтобы арендатор оплачивал аренду, коммунальные услуги, налоги на имущество и страховку здания и любой части помещений, занимаемых арендатором. Арендодатель оплачивает только техническое обслуживание и ремонт или выполняет их за свой счет. При аренде с тройной сетью арендодатель оплачивает только структурный ремонт имущества или зданий, в то время как арендатор берет на себя все прочие расходы и издержки, помимо арендной платы.
И, наконец, полная аренда с полным комплексом услуг и модифицированная аренда, как правило, делят затраты на структурный ремонт и все затраты, которые подпадают под марку «операционных расходов» (включая налоги на имущество, страховые взносы, коммунальные услуги и техническое обслуживание) между обеими сторонами. Для зданий с несколькими арендаторами, таких как торговые центры и торговые площади, наиболее распространенным типом является структура с полным обслуживанием или модифицированная структура валовой аренды. Если операционные расходы увеличиваются, арендная плата не увеличивается.
Переговоры о коммерческой аренде
При поиске подходящей коммерческой недвижимости для вашего бизнеса, пригодность имущества и его зданий для ваших бизнес-целей - это только начало. Вам также необходимо будет договориться с арендодателем об условиях коммерческой аренды, которые соответствуют вашим бизнес-потребностям, целям и финансам. Переговоры о ваших коммерческих условиях аренды могут быть стрессовым или даже вызывающим беспокойство опытом, если вы никогда не делали этого раньше.
В качестве предварительного инструмента для переговоров всегда разумно исследовать арендную плату за сопоставимые места и объекты. Узнайте, какие условия аренды и аренды предлагаются для этих мест, а также какие-либо существенные различия между объектами недвижимости, чтобы вы могли рассмотреть любые возражения со стороны арендодателя. Когда вы выполнили свою домашнюю работу и поняли средние арендные ставки в этом районе, вы получили больше возможностей для достижения взаимовыгодных и справедливых условий. Точно так же, если вы обнаружите многочисленные местоположения, которые аналогичным образом подходят для сравнения, вы можете оказаться на рынке арендатора, и вы сможете превратить это в переговорное преимущество. Как минимум, вы должны рассмотреть вопрос о сокращении срока аренды (например, один год вместо двух), если арендная плата начнет падать. Это освободит ваш бизнес раньше, чтобы найти лучший набор условий. Однако это может быть не лучшим подходом, если для вашего бизнеса требуется фиксированное местоположение, например, ресторан высокой кухни.
Говоря об условиях аренды, обратите особое внимание на эту часть договора аренды. Если вы удовлетворены местоположением, и арендодатель одобрил заявку вашей компании на аренду, то следующий самый важный вопрос - это срок самой аренды. Некоторым предприятиям, таким как рестораны, потребуется более длительный срок аренды, но для большинства малых предприятий срок в один или два года с дополнительными периодами продления является наиболее распространенным и, как правило, лучше всего подходит для арендатора. У вас будет определенная уверенность и достаточно времени, чтобы начать свою деятельность и привлечь правильный поток клиентов или клиентов в это место, но ваш бизнес не будет связан с длительным сроком.
Наконец, обратите внимание на гораздо большее, чем просто размер арендной платы. Другие расходы, в зависимости от конкретного типа предлагаемой структуры аренды, могут значительно увеличить ваши расходы на строительство и создать реальную нагрузку на ваш бюджет. Если ваш бизнес будет нести ответственность за издержки и расходы в дополнение к арендной плате, важно получить оценку этих затрат, чтобы составить точный бюджет и смету финансов вашего бизнеса.Эти так называемые скрытые расходы могут включать в себя техническое обслуживание или обслуживание общей площади и могут быть весьма существенными. Чтобы обеспечить наиболее выгодные условия, рассмотрите возможность запрашивать лимит или максимальную сумму, которую вы, возможно, оцените для этих предметов, или альтернативно рассмотреть возможность замены структуры на такую, при которой арендодатель берет на себя эти расходы, а ваш бизнес платит более высокую арендную плату. Это добавит уверенности в ваш бюджет и сделает финансовые прогнозы намного проще и точнее.
