Слишком легко арендовать офисное помещение только для того, чтобы узнать, что вам не нужно достаточно много места, как вы ожидали, или что вам нужно гораздо больше места, что вам потребуется для переезда в новое здание. Какова бы ни была причина, если у вас больше места, чем нужно, может быть хорошим деловым решением окупить часть арендной платы, пытаясь сдать в субаренду офисное помещение.
Зачем сдавать в аренду свое пространство?
Большинство предприятий сдают свои офисные помещения в аренду сроком на один, два, пять или 10 лет. Эти договоры аренды обычно включают в себя большие сборы, если арендатор нарушает эти условия и досрочно освобождает имущество. Если вам необходимо освободить помещение до истечения срока аренды, может быть выгоднее сдать в субаренду офисное помещение, а не нарушать договор аренды и платить штраф, даже если вы сдаете в аренду имущество меньше, чем платите, и все равно в конечном итоге несете убытки,
В качестве альтернативы, если у вас есть пространство, которое вам не нужно или не используется, вы можете получить немного дополнительного дохода, сдавая субаренду территории, а не тратя ее впустую. Даже если вы считаете, что вам может понадобиться помещение позже, краткосрочная аренда коммерческих площадей может помочь вам не тратить деньги на неиспользуемые офисные площади, пока вы не окажетесь в положении, когда вам нужен полный объем пространства в вашем офисе.
Решая, сдавать ли в субаренду
Сначала определите, возможна ли идея. Проверьте аренду, чтобы убедиться, что вы можете сдавать в субаренду все или часть вашей собственности. Некоторые договоры аренды допускают субаренду, но только для всего имущества, а не его части. Если вы арендуете часть своего офиса, убедитесь, что область, которую вы рассматриваете в качестве субаренды, - это то, что люди хотели бы арендовать, и если это возможно с логистической точки зрения, учитывая входы в здание, парковку и т. Д.
Поймите, что вы будете нести ответственность за ущерб, если субарендатор уничтожит имущество. Если субарендатор перестанет платить арендную плату, вы все равно будете нести ответственность за аренду. Если вы делаете субаренду, обязательно взимайте страховой депозит, равный арендной плате за один месяц, и рассмотрите возможность получения коммерческой субаренды. Это может, по крайней мере, помочь компенсировать некоторые проблемы, которые могут возникнуть в результате субаренды.
Обязательно оцените потребность вашей компании в конфиденциальности. Если вы арендуете офис открытой планировки и работаете в области медицины, вам, вероятно, не удастся сойтись с субарендой служебных помещений, где частная медицинская информация людей может быть увидена лицами, не входящими в компанию. То же самое относится, если вы находитесь в юридической сфере или любой другой отрасли, которая обрабатывает конфиденциальную информацию.
Кроме того, подумайте, как этот шаг будет выглядеть для сотрудников и клиентов. Субаренда может создать впечатление, что у вас финансовые проблемы. Вы не хотите терять сотрудников, которым нужна постоянная работа, и они могут чувствовать, что их работа находится под угрозой. Вы также не захотите отпугивать клиентов, которые хотят знать, что ваша компания стабильна. Хотя вы можете эффективно сообщать об этом своим сотрудникам, гораздо сложнее выразить это клиентам.
Как сдать в аренду офисное помещение
Если вы уверены, что готовы сдать в субаренду, обязательно внимательно проверяйте арендаторов. Вы должны убедиться, что компания не только позаботится о собственности, но и оплатит своевременно и надежно. Вы также захотите убедиться, что можете справиться с разделением пространства с компанией, если вы все еще занимаете часть офиса.
Стоит отметить, что большинство договоров аренды, которые позволяют субаренду, требуют от арендодателя одобрения субарендатора, и вам, возможно, даже придется заплатить за этот процесс одобрения, поэтому вы должны убедиться, что найдете арендатора, которого одобрит ваш арендодатель. Кроме того, некоторые договоры аренды запрещают субаренду компаниям, уже находящимся в строительстве, или компаниям в тех же отраслях, что и в строительстве. Обязательно внимательно изучите все положения субаренды в договоре аренды, прежде чем рекламировать свой листинг, поскольку вы не хотите тратить время на переговоры с потенциальным субарендатором, который не может законно переехать в ваше здание.
Процесс субаренды можно упростить, работая с опытным брокером по недвижимости, который может просмотреть все пункты вашего существующего договора аренды, рекламировать список для вас и проверить потенциальных арендаторов для вас. Конечно, эта услуга не из дешевых, поэтому тщательно сопоставьте стоимость этих услуг с тем, что вы заплатите брокеру по недвижимости, если считаете, что справитесь с этой работой самостоятельно.
После того, как вы выбрали подходящего арендатора, вам необходимо согласовать условия аренды с вашим новым субарендатором. Это должно включать детали, такие как залог за ущерб, коммунальные услуги, общие удобства, парковка, брендинг, потенциальные ремонтные работы и общую рабочую среду офиса. Создайте контракт и попросите своего адвоката просмотреть его, прежде чем подписать контракт с другой компанией.
Ограничения на субаренду аренды
Большинство компаний, желающих сдать в аренду офисные помещения, рассчитывают платить сниженную арендную плату. Это означает, что вам, вероятно, придется брать меньше, чем вы платите за квадратный фут, если вы не платите намного меньше рыночной стоимости. Кроме того, многие договоры аренды запрещают тем, кто сдает в аренду свое пространство, получать прибыль. Так что, вообще говоря, вы должны ожидать, чтобы взимать меньше, чем то, что вы платите.
С другой стороны, некоторые договоры аренды фактически запрещают компании, сдававшей в аренду помещение, взимать меньшую плату, чем платят арендодателю. Эту проблему можно избежать, предложив место по той же цене за квадратный фут, что вы платите, а затем предложив добавить дополнительные «бесплатные» офисные помещения в рамках краткосрочной аренды, оставив вам среднюю цену за квадратный фут, все еще ниже, чем вы платите.
Чтобы еще больше усложнить ситуацию, некоторые договоры аренды запрещают рекламировать цену субаренды, поэтому в этом случае вам придется указать в объявлениях, что заинтересованные лица должны узнать о ценах, или вы можете просто заявить, что цена является предметом переговоров.
Расчет стоимости
После того, как вы учли ограничения в субаренде, указанные в вашем договоре аренды, вам необходимо выяснить, сколько вы хотели бы получить за место. Лучше всего сравнить почтовые индексы со средней коммерческой арендной платой за квадратный фут. Если ваш договор аренды запрещает вам получать прибыль от площади, которую вы арендовали, и вы платите намного меньше, чем средняя рыночная ставка, вы можете взимать именно то, что платите.Если ваш договор аренды запрещает вам взимать плату меньше, чем вы платите, и вам необходимо добавить «свободное» пространство, чтобы сдать субаренду в собственность, вы, вероятно, захотите взимать ту же сумму, что платите, зная, что это будет в среднем меньше.
Конечно, время, в течение которого вы сдаете в аренду имущество, также будет иметь значение. Чем короче время на субаренду, тем меньше арендаторов, которые будут заинтересованы, потому что немногие компании хотят переместиться в пространство, только чтобы уйти снова в течение года. Если у вас осталось пять или более лет аренды, возможно, вам удастся сэкономить от 70 до 90 процентов от рыночной стоимости вашего пространства. Это число будет уменьшаться по мере сокращения срока аренды. Если у вас есть год или меньше, вам придется взимать резко сниженную ставку, чтобы обратиться к потенциальным арендаторам. Если ваша аренда запрещает взимать плату, меньшую, чем та, которую вы платите за аренду, это может оказаться нецелесообразным даже с возможностью включения бонусного «свободного» места для субарендатора.
