Инвестирование в многоквартирные квартиры может быть отличным способом получения пассивного дохода и богатства, а также захватывающим и вызывающим бедность опытом. Прежде чем купить какое-либо многоквартирное здание, убедитесь, что вы правильно его оценили. Вот несколько рекомендаций.
Предметы, которые вам понадобятся
-
Карандаш и бумага
-
телефон
-
Обувная кожа
-
Деньги
Начните с денег. Несмотря на то, что можно участвовать в инвестировании с несколькими единицами, не теряя при этом денег, такие сделки встречаются редко и между ними трудно договориться. Сэкономьте ваши копейки и принесите деньги на стол, даже если это всего лишь 5 процентов. Держите немного наличных в резерве на вакансии и ремонт.
Исследование реалистичной арендной платы. Прежде чем делать предложение по любому зданию, убедитесь, что вы знаете, какова рыночная арендная плата для этого района. Поезжайте вокруг, посмотрите на сопоставимые здания, посмотрите газетные объявления и сделайте несколько звонков, притворяясь арендатором. Вы должны быть в состоянии точно оценить арендную плату, прежде чем вы сможете принять реальное решение о покупке недвижимости.
Определите чистый операционный доход (NOI) для объектов недвижимости, которые вас интересуют. Ваш NOI - это доход, который вы оставили после того, как все расходы (включая пособие на вакансию, но исключая ипотечное обслуживание и налоги) были выполнены. Например, если ваше здание зарабатывает 100 000 долларов в год в виде арендной платы (включая вакансии) и имеет 30 000 долларов в год на техническое обслуживание, коммунальные услуги и т. Д., Ваш NOI составляет 70 000 долларов.
Определите уровень ограничения для зданий, которые вас интересуют. Инвестиции в жилой дом нуждаются в хорошем денежном потоке, чтобы пережить вакансии, обслуживание и ремонт. Предельная ставка - это чистый (не брутто) доход, деленный на цену покупки. Если вы покупаете здание за 500 000 долларов США и имеете годовой чистый операционный доход до налогообложения в размере 50 000 долларов США, возврат инвестиций (предельная ставка) составляет 10%. Учитывая проблемы управления зданием, вы действительно хотите купить мультиблок, который возвращает меньше, чем вы могли бы получить на CD без лишних хлопот?
Определите множитель валовой ставки. Возьмите предложенную цену продажи и разделите ее на годовой валовой доход от аренды. Например, если цена покупки составляет 500 000 долларов США, а годовая валовая арендная плата составляет 50 000 долларов США, то GRM составляет 10. Сравните это число с несколькими объявлениями в вашем регионе, и вы получите приблизительный показатель того, как ваша недвижимость сравнивается с другими объектами на местном рынке.,
подсказки
-
Есть стратегия выхода. Будете ли вы улучшать здание и назначать более высокую арендную плату? Превратить это в квартиры? Делать косметический ремонт и переворачивать? Ваша стратегия повышения стоимости здания будет играть на цену, которую вы можете заплатить.
Предупреждение
Осмотрите каждую единицу вашего здания. Ищите пятна, указывающие на утечки под раковинами и на потолке. Проверьте состояние проводки, крыши и водопровода и убедитесь, что отдельные узлы правильно дозированы. Создайте список необходимых ремонтов и используйте его в качестве предмета переговоров.
