Выкупленные свойства, которые продаются на ступенях суда, фактически составляют вторую стадию процесса выкупа. Первый шаг называется предварительным обращением взыскания, и это когда банк или владелец ипотеки начинает шаги, чтобы вернуть имущество и активы. Финальная стадия, после потери права выкупа, происходит после аукциона и занимает определенный период времени, прежде чем лицо, предложившее самую высокую цену, может фактически завладеть имуществом.
Pre-Foreclosure
Процесс предварительной выкупа начинается, когда первый платеж пропущен по ипотечному кредиту. Учетная запись помечена, и владелец ипотеки просматривает ее на предмет дальнейших просроченных или пропущенных платежей. Как только счет считается слишком просроченным, владелец ипотеки начинает оформление документов, чтобы продать имущество на аукционе здания суда. Эта документация обычно включает в себя подачу уведомления о намерениях в соответствующие местные органы власти и размещение объявления в газете о том, что имущество будет продано в конкретную дату.
Аукцион суда
В большинстве штатов торги по недвижимости, проданной на аукционе суда, могут начаться до фактического дня продажи. Эти дополнительные дни добавляются для новых домовладельцев, чтобы сделать ставку на имущество; если полученная ставка достаточно высока, чтобы удовлетворить держателя ипотеки, она принимается и фактический аукцион отменяется. Если в предаукционные дни предложения не поступили, имущество будет продано на ступеньках здания суда. В некоторых штатах владелец ипотеки имеет право указать наименьшую сумму денег, которую он возьмет (так называемый резерв) за продаваемое имущество. Часто аукционная недвижимость продается намного ниже рыночной стоимости, что делает торги на аукционах любимым занятием спекулянтов по недвижимости и других инвесторов.
После выкупа
В более чем 12 штатах есть период ожидания, прежде чем претендент может завладеть имуществом. Это время разрешено, поэтому любые налоги и другие удержания и суб-залоги могут быть урегулированы до завершения продажи. Многие штаты позволят первоначальному домовладельцу выкупить собственность по цене самой высокой цены.
Недостатки
Хотя приобретение объекта недвижимости по более низкой цене может показаться выгодной сделкой, необходимо учитывать несколько факторов. С одной стороны, первоначальные домовладельцы могут все еще жить в доме, а новому покупателю может потребоваться юридическая помощь для их выселения. Во-вторых, бывшие владельцы, возможно, сломали внутреннюю часть, когда уходили, что сделало реконструкцию или реконструкцию объекта более дорогой. Для взысканий, проданных на ступенях здания суда, осмотр имущества заранее не предусматривается. Третий недостаток заключается в том, что 100 процентов от цены, которая была предложена, подлежит оплате, когда заявка объявляется победителем.
