Примечания о движении денежных средств распространены в сделках с недвижимостью, когда покупатель не может получить финансирование для покупки недвижимости. Чтобы обеспечить продажу, покупатель оплачивает первоначальный взнос и подписывает вексель о движении денежных средств - по сути, долговую расписку - обещая выплатить продавцу остаток цены с процентами в рассрочку на определенное количество месяцев до погашения долга. оплачено. Банкнота торгуется, и владельцы банкнот, которые предпочитают немедленную единовременную оплату наличными, могут продать банкноту третьей стороне. Однако объединение покупателей и продавцов денежных потоков может быть сложной задачей.
Посетите свой окружной суд. Поиск публичных записей, которые перечисляют владельца ипотеки имущества. Найти свойства, которые были профинансированы частными кредиторами. Создайте список этих кредиторов и свойств.
Напишите письмо с объяснением того, что вы занимаетесь бизнесом для получения заметок о движении денежных средств и ищете владельцев, которые заинтересованы в продаже своих нот. Отправьте письмо частным кредиторам в вашем списке. Следите за письмом по телефону. Создайте базу данных держателей заметок, которые хотят продавать.
Рекламируйте свое желание покупать заметки о движении денежных средств в местных газетах, инвестиционных журналах и на сайтах по недвижимости. Добавьте любые лиды в вашу базу данных.
Позвоните местным агентам по недвижимости, ипотечным брокерам, банкам и депозитным агентам. Спросите, хранят ли они какие-либо заметки или могут отослать вас к тому, кто их хранит Следуйте этим указаниям, чтобы найти доступные примечания о движении денежных средств, которые владельцы готовы продать.
Проанализируйте заметки в вашей базе данных. Проверьте основную задолженность по примечанию, сроку, процентной ставке и механизму погашения. Проверьте, обеспечено ли примечание первым или вторым залоговым удержанием против собственности.
Назначьте агента по недвижимости, который сможет оценить стоимость залогового имущества, которое обеспечивает вексель. Инвесторам потребуется эта информация, прежде чем они совершат покупку.
Ранжируйте ноты в порядке их стоимости, используя информацию, полученную на шагах 5 и 6. Как правило, ценность ноты зависит от ее профиля риска: чем рискованнее нота, тем ниже цена и наоборот. Профиль риска банкноты обычно включает информацию, которую вы проанализировали на шаге 5, отношение ссуды к стоимости и балл FICO заемщика. Например, высокие коэффициенты LTV - стоимость дома по сравнению с непогашенным долгом - более рискованны, чем низкие LTV.
Найдите потенциальных покупателей для ваших заметок о движении денежных средств, разместив рекламу на тех же ресурсах, которые вы использовали на шаге 3. Свяжитесь с местными агентствами недвижимости, которые могут помочь вам связаться с местными инвесторами. Вы также можете создать сайт, посвященный вашему брокерскому бизнесу. Клиенты не случаются в одночасье, так что наберитесь терпения. Ваша сеть может занять некоторое время, чтобы охватить аудиторию.
Назначьте адвоката, чтобы составить условия вашего брокерского соглашения. Ключевым условием будет вознаграждение вашего брокера, которое обычно составляет фиксированный процент от цены, уплаченной за купюру.
Обсудите цену и условия продажи между продавцом банкнот и инвестором. Поскольку инвестор вкладывает деньги, он делает ценовое предложение на основе своей инвестиционной оценки. Как посредник, ваша работа заключается в том, чтобы помочь сторонам достичь условий соглашения. Вы получаете свой гонорар за работу, которую вы вложили заранее - нахождение заметок, оценку имущества и т. Д. - и за содействие сделке.
подсказки
-
Покупатели и продавцы также используют примечания о движении денежных средств при передаче прав собственности на автомобили, бизнес-кредитах и ряде других долговых операций.
Предупреждение
Выясните, нужна ли вам государственная лицензия или квалификация, утвержденная государством, прежде чем приступить к брокерской работе с кредитными нотами.
Обратите внимание, что брокерская деятельность требует много времени и энергии, и вам нужно будет организовать агрессивную рекламную кампанию. Вероятно, это не схема быстрого обогащения. Остерегайтесь учебных курсов и услуг наставничества, которые предполагают обратное.
