Если вы занимаетесь инвестициями в коммерческую недвижимость, вы будете знакомы с такими критериями андеррайтинга, как отношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент покрытия обслуживания долга (DSCR). Банки обычно используют эти показатели при принятии решения о предоставлении кредита. Долговая доходность - новый ребенок на блоке андеррайтинга. Кредиторам это нравится, потому что, в отличие от LTV и DSCR, оно не зависит от рыночной стоимости, периода амортизации и процентной ставки, которыми можно манипулировать или которые изменяются с течением времени.
подсказки
-
Доходность долга рассчитывает риск, связанный с ипотекой в коммерческой недвижимости, путем деления чистого операционного дохода от имущества на сумму кредита.
Тесты риска для коммерческих кредитов
Большинство банков применяют два теста для оценки риска, связанного с кредитом на коммерческую недвижимость: коэффициент покрытия обслуживания долга и отношение кредита к стоимости. Формула DSCR оценивает, превышает ли чистый операционный доход от собственности - всю арендную плату и доходы от собственности за вычетом ее операционных расходов - платежи по ипотеке со здоровым буфером, поэтому у вас все еще есть достаточно денег, чтобы оплатить кредит, даже если расходы растут или арендная плата снижается. Например, кредитор может потребовать чистый операционный доход (NOI) в размере 1,50 долл. США на каждый заемный 1 долл. США.
Коэффициент LTV представляет собой сумму залогового залога, деленную на стоимость имущества. Таким образом, если вы заимствуете 500 000 долларов США для финансирования здания стоимостью 800 000 долларов США, LTV составит 62,5 процента. Низкий LTV, составляющий около 75 процентов или менее, означает, что у банка есть все шансы вернуть свои деньги при продаже заложенного имущества, даже если имущество со временем стало менее ценным.
Что такое долговая доходность?
Проблема с LTV заключается в том, что он изменяется по мере изменения рыночной стоимости объекта, поэтому с помощью этого показателя трудно получить статическую оценку риска. Точно так же, поскольку расчет DSCR основан на процентной ставке и периоде амортизации, вы можете манипулировать этими факторами для увеличения DSCR. Например, увеличение срока амортизации с 20 до 25 лет может привести к снижению ежегодных платежей по кредиту и, таким образом, к увеличению DSCR до приемлемых уровней, даже если со временем стоимость кредита будет выше. Чтобы компенсировать эти недостатки, кредиторы, как правило, выбрасывают долговую доходность в структуру андеррайтинга. Доходность долга предлагает еще один способ измерить риск коммерческого кредита на недвижимость, используя только NOI и общую сумму кредита.
Как рассчитать доходность долга
Математика проста для расчета доходности долга: разделите чистый операционный доход собственности на предлагаемую сумму кредита. Например, предположим, что вы покупаете здание за 1 миллион долларов, а NOI составляет 50 000 долларов в год. У вас есть 300 000 долларов наличными, и вы хотели бы занять 700 000 долларов для покупки здания. Кредитор рассчитывает доходность долга в размере 50 000 долл. США / 700 000 долл. США или 7,14 процента. Кредиторы, как правило, устанавливают минимальную доходность долга до утверждения ипотеки. Итак, вы обнаружите, что кредиторы переворачивают расчет на его голову для расчета ипотечного кредита, где NOI, деленный на доходность долга, дает максимальную сумму кредита. Например, если кредитору требуется доходность долга в размере 10 процентов, то наша собственность NOI в размере 50 000 долларов будет иметь право только на кредит в размере 500 000 долларов.
Доходность долга в сравнении с предельной ставкой
Eagle Eyed инвесторы в недвижимость признают, что определение доходности долга очень похоже на предельную ставку, которая сравнивает NOI с ценой здания - $ 50 000 / $ 1 млн в приведенном выше примере или 5%. Сходство намеренно. Это связано с тем, что кредитор использует формулу эффективной доходности, чтобы понять, какую отдачу от инвестиций он может ожидать от своих денег, если ему придется отказаться от права выкупа. Более высокий коэффициент доходности долга означает, что в зависимости от размера погашения кредита появляется больше ренты, поэтому есть большая вероятность, что банк не проиграет, если заемщик не выполнит свои обязательства по выплате ипотеки.
Что такое хороший долг?
В секторе коммерческой недвижимости типичная минимальная приемлемая доходность долга составляет 10 процентов. Однако фактическое количество, которое вы указали, будет зависеть от типа недвижимости, финансовой устойчивости арендатора и процентных ставок. Рискованные типы недвижимости, такие как гостиницы, которые могут иметь колеблющиеся нормы вакансий и непредсказуемый NOI, обычно требуют более высокой доходности долга, чем более стабильные офисные инвестиции. По мнению кредиторов, более высокая долговая доходность указывает на «более низкое левередж», что указывает на более низкий кредитный риск.
