Правила контроля арендной платы и субсидирования арендной платы во многих городах создают ситуации, когда арендаторы часто платят арендную плату значительно ниже рыночных ставок. В результате выплаты арендной платы арендатору арендодателем являются обычным делом. Поскольку эти платежи могут быть существенными, важно понимать налоговый режим как для арендатора, так и для арендодателя.
Контроль арендной платы и аналогичные ситуации субсидирования арендной платы распространены во многих крупных городах Соединенных Штатов. В сочетании с повышенными ценами на городскую недвижимость, руководящие принципы могут создавать существенные различия между справедливой рыночной арендной платой и арендной платой, фактически выплачиваемой арендатором, также известным как арендатор. Поэтому арендодатели, также известные как арендодатели, могут часто предлагать этим арендаторам значительные денежные стимулы для освобождения их квартиры и отмены аренды. После отмены аренды арендная плата, контролируемая или субсидируемая, может быть вновь сдана в аренду по более высокой справедливой рыночной арендной плате. Этот процесс известен как выкуп аренды.
Арендодатель Лечение
Арендодатель, осуществляющий платеж, обязан капитализировать сумму выкупного платежа - он не может быть немедленно истребован в качестве вычета для целей подоходного налога. Оплата выкупа может быть вычтена в течение нескольких будущих периодов путем амортизации. Период амортизации варьируется в зависимости от использования пространства после выкупа. Если имущество немедленно сдано в аренду на более выгодных для арендодателя условиях, выкуп должен быть амортизирован в течение срока действия последующей аренды. Однако, если имущество впоследствии будет отремонтировано до того, как оно будет сдано в аренду, выкуп, как правило, будет считаться частью недвижимости и должен быть вычтен в течение соответствующего срока службы недвижимости, как правило, 27,5 или 39 лет.
Арендатор Лечение
Внутренний налоговый кодекс и последующее толковательное прецедентное право установили, что выкуп арендатора может рассматриваться как прирост капитала, если собственное арендное имущество само по себе является капитальным активом. Это очень выгодно, потому что долгосрочный прирост капитала облагается налогом по специальным сниженным ставкам подоходного налога. К сожалению, большинство правил контроля за арендной платой и субсидирования ренты применяются только к индивидуальным налогоплательщикам, которые используют арендованное имущество в личных целях. IRS не позволяет этим налогоплательщикам требовать выплаты прироста капитала при оплате выкупа аренды. Вместо этого сумма платежа должна быть признана как обычный доход в течение полученного года.
Улучшения арендатора
Арендатор может частично или даже полностью избежать обычного режима получения дохода от выкупа арендной платы, если весь или часть платежа можно отнести к категории возмещения за улучшения арендатора. Как правило, поскольку арендаторы, контролирующие арендную плату, имеют право продлевать аренду в течение нескольких лет, они могут делать значительные инвестиции для повышения стоимости своего арендованного имущества, поскольку, по их мнению, их права на долгосрочное продление почти равносильны праву собственности. Если платеж по выкупу структурирован таким образом, чтобы обеспечить возмещение этих улучшений, то часть выкупа, отнесенная к категории возмещения, может не нуждаться в признании арендатором обычного дохода.
