Программа обратного ипотечного кредитования - это программа ипотеки, одобренная Федеральным жилищным фондом (FHA), которая позволяет пожилым людям в возрасте 62 лет и старше вынимать часть накопленного капитала в доме. Средства могут быть использованы практически для любых целей, таких как дополнительный доход, улучшение дома, отпуск мечты или медицинские расходы. В отличие от обычных ипотечных ипотечных кредитов, заемщик не обязан производить какие-либо выплаты по обратной ипотеке, если заемщик использует дом в качестве основного места жительства. Погашение обратной ипотеки производится при продаже дома.
Требования к оценке для обратной ипотеки
Один из наиболее часто задаваемых вопросов - как определяется стоимость имущества для обратной ипотеки. На самом деле, нет большой загадки при определении стоимости обратной ипотеки. Это делается так же, как обычная «обычная» ипотека.
FHA оценщик
Предостережение заключается в том, что, поскольку подавляющее большинство обратных ипотек застраховано FHA, оценочная работа должна выполняться оценщиком, одобренным FHA. Поскольку дом представляет собой «единственное обеспечение», используемое для обеспечения обратной ипотеки, очень важно, чтобы оценка была точной и отражала истинную стоимость дома. Кроме того, поскольку обратная ипотека застрахована FHA, недвижимость должна соответствовать стандартам собственности FHA.
Что такое сопоставимый?
Оценщик, одобренный FHA, сделает «сопоставимый». То есть оценщик будет сравнивать стоимость оцениваемой недвижимости с объектами (сопоставимыми), которые недавно были проданы в этом районе. «Продано в этом районе» является довольно утраченной концепцией, которая зависит от плотности населения. Оценщики, проводящие оценку в типичном пригородном доме с типичной плотностью пригородного населения, будут искать «сопоставимые» в радиусе 1,5–3 миль от предметного дома.
FHA устанавливает очень строгие правила, которым должен следовать оценщик при проведении оценки. Дом должен быть похож на сопоставимые «проданные» объекты в этом районе с точки зрения стиля и удобств.
Что такое недавняя распродажа?
Продается аналогичный дом, который должен быть недавно продан. Опять же, это еще одна концепция потери. Надежность продаж жилья имеет тенденцию меняться в зависимости от состояния экономики. Когда экономика вялая, продажи жилья, как правило, вялые.
Как правило, сопоставимый дом, который продавался в этом районе, скажем, полтора года назад, не был бы идеальным домом для сопоставимого дома. Однако в вялой экономике, где продажи жилья вялые, этот дом может быть «единственной игрой в городе». В конце дня решение о том, что представляет собой недавняя продажа, является оценочным суждением со стороны оценщика и финансирующая компания.
Соблюдение рекомендаций FHA
Многие пожилые люди оказываются перед дилеммой Catch-22, потому что собственность должна соответствовать минимальным стандартам собственности FHA, чтобы получить обратную ипотеку. Многие старые дома могут нуждаться в ремонте, чтобы удовлетворить требования FHA по обратной ипотеке, такие как кровельные, электрические, сантехнические или свинцовые краски, за исключением возможности заемщика исправить с помощью имеющихся средств из своего кармана.
Хорошая новость заключается в том, что FHA осознает потенциальную возможность возникновения подобных проблем и разработала положения, которые позволят произвести ремонт за счет поступлений от расчетов, как правило, в течение максимум шести месяцев после финансирования. Любой необходимый ремонт, чтобы соответствовать требованиям FHA, отмечен оценщиком в отчете об оценке. Оценки тогда получены от "уважаемых" подрядчиков, чтобы сделать ремонт. Наконец, необходимые средства хранятся на условном депонировании, которое будет списано по мере проведения ремонта.
