Справедливая рыночная стоимость имущества - это стоимость имущества на открытом рынке без внешних факторов. Эта ценность имеет много важных применений и имеет важное значение при разводе, при расчете налогов, для продажи домов и страховых выплат. В то время как у любой собственности есть теоретическая справедливая рыночная стоимость, определить ее истинную стоимость практически невозможно. Вот почему существует много различных методов расчета справедливой рыночной стоимости, каждый из которых может быть более или менее точным в зависимости от специфики данного объекта.
Что такое справедливая рыночная стоимость?
Справедливая рыночная стоимость - это одна из тех, казалось бы, простых концепций, которые на практике могут стать невероятно сложными. Проще говоря, справедливая рыночная стоимость - это цена, за которую данный объект недвижимости будет продаваться на текущем открытом рынке без каких-либо внешних воздействий, таких как время или финансовые ограничения. По сути, этот термин относится к самой низкой цене, которую продавец хотел бы принять, и к наиболее конкурентоспособной цене, которую покупатель был бы готов заплатить, если ни один из них не торопился покупать или продавать, ни один из них не подвергался финансовым ограничениям, и оба имели разумное знание соответствующих фактов. Справедливая рыночная стоимость зависит от спроса и предложения и будет расти и падать в зависимости от текущего рынка.
Почему справедливая рыночная стоимость важна
Справедливая рыночная стоимость - это беспристрастная оценка актива. На него не влияет финансовая или эмоциональная ситуация покупателя или продавца. По этой причине эта концепция часто используется в юридических целях, чаще всего в тех, которые связаны с налогами, страхованием и операциями с недвижимостью. Он также может быть использован при урегулировании разводов, чтобы обе стороны получали равную финансовую долю активов, даже если обе стороны не могут владеть равными частями всего недвижимого имущества, связанного с разводом. Правительства также используют домен для выдающихся целей, когда они забирают собственность у его владельцев и возмещают ее исходя из справедливой рыночной стоимости.
Справедливая рыночная стоимость и налоги
Справедливая рыночная стоимость полезна при определении стоимости имущества, используемого для налоговых вычетов после потери в результате несчастного случая или для благотворительных пожертвований. Например, если владелец транспортного средства пожертвует свою машину компании Good Will, он может списать справедливую рыночную стоимость на основе того, сколько автомобиль будет стоить в сделке на открытом рынке.
Справедливая рыночная стоимость для целей налогообложения была предметом многих судебных дел IRS, поскольку это может быть трудно определить. Если человек, который подарил свой автомобиль компании Good Will, например, ищет справедливую рыночную стоимость своего автомобиля, он может посмотреть на сопоставимые продажи на eBay Motors. Он также мог использовать стоимость, которую он заплатил за машину, если он купил ее недавно, основывать свою цену на оценке местного эксперта или рассчитывать ее несколькими другими способами. Но каждый из этих методов может привести к разной цене, поэтому, если IRS считает, что его справедливая рыночная стоимость слишком высока, в результате они могут провести его аудит.
Справедливая рыночная стоимость также используется при определении стоимости дома по налогу на имущество. Разница между ценой покупки и справедливой рыночной стоимостью будет меняться с течением времени, поэтому эта стоимость должна регулярно оцениваться городской налоговой инспектором или администратором оценки имущества.
Суды по наследству также будут использовать справедливую рыночную стоимость недвижимости для целей налогообложения, поскольку это может помочь определить, сколько бенефициаров умершего нужно платить в виде налогов на недвижимость. Это значение особенно важно в этих случаях, потому что, как правило, если унаследованное имущество не хранится семьей, оно будет быстро распродано, поэтому стоимость не может быть точно рассчитана исходя из того, за что оно продано. Кроме того, справедливая рыночная стоимость должна быть установлена в судах по делам о наследстве, поскольку многие объекты имущества наследуются несколькими бенефициарами, которые должны определить справедливую рыночную стоимость, если одно лицо желает сохранить имущество и предоставить другим бенефициарам справедливую долю стоимости имущества.
Использование недвижимости
Когда домовладелец решает продать свою собственность, ей полезно понять справедливую рыночную стоимость, прежде чем указывать, за что она должна продать ее. Она не хотела бы перечислять дом слишком мало, но она также не хотела бы перечислять дом так сильно, что это отвлекало бы покупателей.
Справедливая рыночная стоимость страхования
Страховая отрасль также в значительной степени зависит от справедливой рыночной стоимости возмещения поврежденного или разрушенного имущества. Например, если дом был разрушен в результате пожара, страховая компания будет использовать справедливую рыночную стоимость имущества, чтобы определить, сколько нужно заплатить за иск. Эта цифра не учитывает эмоциональную привязанность человека к собственности, а это означает, что фактическая сумма, выплаченная по иску, может быть намного ниже, чем человек будет готов принять, если он попытается продать имущество до того, как оно будет уничтожено.
Отличия от похожих терминов
В то время как «рыночная стоимость» относится к цене актива на реальном рынке, справедливая рыночная стоимость представляет собой стоимость объекта на гипотетическом совершенном рынке, где покупатели и продавцы находятся в равных условиях. В то время как фактическая рыночная стоимость дома будет доступна в списке недвижимости, справедливую рыночную стоимость дома не так просто вычислить. Фактическая рыночная стоимость может быть выше справедливой рыночной стоимости во многих случаях, если продавец переоценивает свою собственность, или ниже, если продавец пытается сделать быструю продажу из отчаяния.
«Оценочная стоимость» объекта недвижимости является аналогичной концепцией, но поскольку она относится только к мнению оценщика о стоимости объекта, а не к истинной рыночной стоимости, поскольку она может варьироваться от оценщика к оценщику. Оценщики используют стандарты, руководящие принципы, местные нормативные акты, экономические тенденции и сопоставимые продажи для определения справедливой рыночной стоимости имущества. В большинстве случаев, когда требуется справедливая рыночная стоимость, оценочная стоимость считается приемлемой, однако оценочная стоимость часто может быть немного выше, чем истинная рыночная стоимость.
Наконец, «оценочная стоимость» - это стоимость имущества, определенная местным налоговым экспертом или администратором оценки имущества. Это значение используется для расчета налога на недвижимость. Вообще говоря, оценочная стоимость имущества будет основываться на времени его последней продажи, недавних осмотрах домов и сопоставимых продажах домов. Как и оценочная стоимость, цель этих оценок состоит в том, чтобы определить справедливую рыночную стоимость, но оценки ограничены тем фактом, что они представляют собой мнение только одного человека. Хотя оценочная стоимость должна напоминать справедливую рыночную стоимость, она часто немного ниже. Оценочные значения являются общественными деятелями и доступны на определенных веб-сайтах или в местном офисе налоговой инспекции округа.
Сравнительный анализ рынка
Существует много способов определить справедливую рыночную стоимость, и, хотя существует гипотетически определенная справедливая рыночная стоимость данного объекта недвижимости, каждый метод расчета стоимости может привести к разному числу. Наиболее распространенным методом расчета справедливой рыночной стоимости является сравнительный анализ рынка. Это предполагает поиск других сопоставимых объектов на рынке или сопоставимых объектов, которые недавно были проданы в течение последних двух-трех лет.
На таких рынках, как недвижимость, важно учитывать расположение объектов, выставленных на продажу, но с такими предметами, как предметы коллекционирования и антиквариат, может быть лучше взглянуть на сопоставимые недавние продажи по всему миру, поскольку коллекционеры обычно не ограничивают свои покупки местный район. Когда сравнительный анализ рынка связан с недвижимостью, он, как правило, выполняется лицензированными агентами по недвижимости и должен включать сравнения домов с одинаковыми квадратными метрами, в аналогичном состоянии и с таким же количеством спален. Они также должны включать в себя только дома, проданные по справедливой стоимости на открытом рынке, а не дома, проданные с потерей права выкупа или иным образом проданные по резко низкой или высокой стоимости.
Профессиональная ярмарка оценки рынка
Другой широко используемый способ определения справедливой рыночной стоимости недвижимости - это нанять оценщика. Оценщики должны специализироваться на типе имущества, которое они проверяют. Например, оценщик недвижимости - это сертифицированный профессионал с опытом и обучением для определения стоимости недвижимости, в то время как оценщик искусства обладает обширными знаниями в мире искусства, истории искусства и современных тенденциях в продаже произведений искусства. Оценщики используют как анализ конкурентного рынка, так и другие факторы, такие как экономические тенденции, для определения справедливой рыночной стоимости недвижимости. Многие кредиторы требуют, чтобы дом прошел профессиональную оценку, прежде чем утверждать кредиты на недвижимость.
Стоимость замены имущества
Стоимость замены имущества является общей как для страховых компаний, так и для целей списания налогов. Стоимость замещения часто схожа с анализом конкурентного рынка в том смысле, что она может включать рассмотрение продажных цен сопоставимых объектов. Например, если вы разбили свой автомобиль, страховая компания должна предоставить вам только справедливую рыночную стоимость автомобиля, чтобы заменить его автомобилем в аналогичном состоянии.
Когда необходимо перестроить объект, например дом, стоимость замены должна учитывать эти затраты. Например, если ваш дом был разрушен в результате торнадо и должен был быть восстановлен, это может стоить вам 250 000 долларов только в прошлом году, но восстановление того же дома с использованием новых материалов может стоить 300 000 долларов.
Продажная цена
В некоторых случаях цена продажи может использоваться для определения справедливой рыночной стоимости имущества. Как правило, это применимо только в том случае, если продажа была недавней, и если она была на открытом рынке без внешнего давления. Например, если дом был только что куплен в прошлом году по стоимости, которая была сочтена справедливой как для покупателя, так и для продавца, это можно было бы считать справедливой рыночной стоимостью для целей налогообложения. Однако через три-четыре года это значение, скорее всего, больше не будет отражать текущий рынок, и оценка должна быть проведена до того, как будет определена стоимость налога на имущество.
Сторонние оценки
Если вы когда-либо просматривали дома на веб-сайте, таком как Zillow, вы, возможно, заметили, что даже на домах, которые не продаются, указаны значения (в случае Zillow они называются «Zestimates»). Эти оценки имущества рассчитываются с использованием таких факторов, как недавние данные о местных продажах и государственная налоговая отчетность. Каждый сайт имеет уникальную частную формулу, поэтому значения могут сильно отличаться от сайта к сайту.
Компания HouseCanary утверждает, что она располагает наиболее точной оценкой недвижимости в Интернете, которая включает все доступные рыночные данные в свою аналитику. По данным сайта, их коэффициент ошибок от истинной справедливой рыночной стоимости должен составлять не более 3,6 процента, что означает, что на сайте вполне могут быть самые точные оценки справедливой рыночной стоимости жилья, доступные в Интернете.
