Старая поговорка о недвижимости - местоположение, местоположение, местоположение - является огромным фактором в средней стоимости торговых площадей на квадратный фут. Город или маленький город, шумный центр или переулок, солнечная сторона или тенистая сторона - они определяют местные средние цены. Может быть, стоит заплатить больше за местоположение, если это приводит к увеличению пешеходного движения. Для магазинов назначения, однако, это может окупиться, чтобы быть немного от проторенного пути.
подсказки
-
Торговые площади в Большом Нью-Йорке - отличный пример того, как местоположение влияет на цены. В Сент-Джорджесе на Стейтен-Айленде можно было получить место всего за 10 долларов за квадратный фут, но всего в 40 минутах езды на желанной Верхней Пятой авеню Манхэттена магазины раскладывают до 3900 долларов за квадратный фут на втором месте в мире. дорогая торговая улица.
Основные соображения
Автономный магазин не получает встроенного бонуса установленного пешеходного трафика, который получает хорошо расположенный магазин в торговом центре, и это часто приводит к снижению стоимости квадратного фута. Находясь рядом с съездом с автомагистрали, пространство становится более доступным, чем на популярной пешеходной улице. Но каждое из этих мест идеально подходит для разных магазинов.
Среди многих вопросов, которые вам нужно обдумать: Включена ли парковка? Будете ли вы оплачивать обслуживание домовладельцев в торговых центрах или на парковке? Будет ли арендодатель взимать с вас плату за страхование ущерба? Все они могут быть надстройками над указанной ценой за квадратный фут, но они должны быть включены в ваши расчеты.
Цены на торговые площади варьируются от улицы к улице, не говоря уже от города к городу и от штата к штату. Например, в Линкольне, штат Небраска, цены на региональном уровне могут быть непомерно высокими, но это будет смехом для владельца манхэттенского бизнеса. Крайне важно, чтобы вы знали местные затраты и объем продаж на квадратный фут в вашей отрасли на региональном уровне, потому что эта старая поговорка относится и к торговым площадям: не тратьте, не хотите. Не платите за место, которое вы не можете конвертировать в доход.
Лизинг пространства
Торговые площади в Большом Нью-Йорке - отличный пример того, как местоположение влияет на цены. В Сент-Джорджесе на Стейтен-Айленде можно было получить место всего за 10 долларов за квадратный фут, но всего в 40 минутах езды на желанной Верхней Пятой авеню Манхэттена магазины раскладывают до 3900 долларов за квадратный фут на втором месте в мире. дорогая торговая улица.
Между тем, Линкольн-роуд в Майами является шестым по величине розничным магазином в стране, и розничные торговцы там платят в среднем 350 долларов за квадратный фут. Номер 10 в этом списке - Highland Park Village в Далласе / Форт-Уэрт, в среднем 175 долларов за квадратный фут. При лизинге цена за квадратный фут обычно является годовой арендной платой, поэтому для получения месячной суммы требуется некоторая математика: умножьте количество квадратных футов в пространстве на цену за квадратный фут, а затем разделите на 12. В результате получается 28 долларов за квадратный фут для помещения площадью 978 квадратных футов, что обходится в 2282 доллара в месяц.
Тематическое исследование в Кливленде
Если посмотреть на максимумы и минимумы в типичном городе, рассмотрим Кливленд, где в стагнирующей экономике растут вакансии в розничной торговле. Застой влияет на цены из района в район по мере того, как жители выезжают, улицы выбегают и меняются схемы движения. Между тем, другие районы, особенно в пригородах, растут, когда люди смотрят на районы, которые они считают более подходящими для их образа жизни.
В начале 2017 года в Кливленде средние региональные показатели торговых площадей составляли 12,13 долл. США за квадратный фут благодаря средней 11-процентной доле вакансий в общегородских торговых площадях. Как и в любом городе, вакансии кардинально влияют на цены и являются важным фактором, способствующим переговорам. Площадь Кливленда с 26-процентной вакансией требует менее 8 долларов за квадратный фут, но там, где вакансия составляет всего 1,5–3 процента, арендодатели запрашивают от 22 до 25,88 долларов за квадратный фут. Это все о спросе и предложении.
Цена не все, что имеет значение
Отличная ставка на торговые площади может вводить в заблуждение. Какой смысл платить 7 долларов за квадратный фут, если вы не можете привлечь клиентов? Что если они считают этот район небезопасным? Могут ли они оставить свой автомобиль, не беспокоясь о взломе? Что такое пригородный транзит в этом районе? Есть ли другие магазины, которые дадут клиентам повод провести время поблизости?
Потенциальная клиентура бизнеса должна учитывать ваши космические решения. Молодые маловероятные покупатели вряд ли будут делать покупки в роскошных, высококлассных капюшонах, поэтому поиск среднего ценового пространства, вероятно, лучше подходит, чем дорогие $ 25,88 за квадратный фут, заплаченные в Бичвуде, Кливленд. Между тем, стареющие клиенты с меньшей вероятностью посещают места, в которых нет мест для парковки или которые требуют большой ходьбы.
Исследования это все
На потенциальном владельце магазина лежит ответственность за проведение региональных исследований, вплоть до уровня улицы, чтобы обеспечить высокую цену. Это помогает работать с опытным агентом по коммерческой недвижимости, который не просто показывает статистику, но может подкрепить претензии документацией. Но имейте в виду, что агент может извлечь выгоду из сделки, как и независимые исследования. Справочная служба в любой городской библиотеке должна иметь последние периодические издания, подробно описывающие цены продажи и аренды. Региональные газеты являются отличными источниками последних рыночных тенденций, но также и отслеживают показатели в тех областях, которые вас интересуют. Подпишитесь на местные информационные бюллетени по коммерческой недвижимости и следите за ценовыми тенденциями.
Имейте представление о консервативных показателях продаж на квадратный фут, возможных для вашего бизнеса, и проведите анализ рентабельности по сравнению с продажами. Специально ищите сравнения между похожими типами бизнеса. Понять, что такое пешеходное и автомобильное движение в этом регионе круглый год. С мая по сентябрь прибрежная улица может вести сногсшибательную деятельность, но есть серьезная причина, по которой магазины сдаются в магазин и ловят рыбу в январе.
В конечном счете, с хорошим знанием местных цен, тенденций розничной торговли и трафика для конкретных областей в вашем регионе, а также с пониманием местных продаж на квадратный фут, вы можете найти многообещающие торговые площади, которые позволят вашему бизнесу процветать.
