Ремонт коммерческих зданий может варьироваться от незначительных внутренних изменений до значительных изменений как внешнего, так и внутреннего строения. Даже реконструкция здания малого бизнеса все еще может быть серьезным испытанием, и важно иметь представление о полном объеме процесса, прежде чем погрузиться в проект реконструкции.
Бизнес нуждается в ремонте и логистике
Первый шаг в реконструкции коммерческой недвижимости заключается в том, чтобы понять, почему нужно ремонтировать здание. Некоторые общие причины включают в себя изменение арендной платы, модернизацию внешнего вида помещения, улучшение удобств и повышение энергоэффективности. На этом этапе владелец здания, а иногда и арендатор, являются единственными вовлеченными сторонами.
Прежде чем перейти к следующему этапу, важно посмотреть свидетельство о заселении, нарушение прав собственности, законы о зонировании, текущее состояние имущества, район и другие факторы. Некоторые из этих факторов могут полностью запретить определенные виды ремонта; другие могут резко увеличить бюджет, а другие могут просто повлиять на то, что нужно сделать до завершения работы. Например, если вы надеетесь превратить офисные помещения в торговые площади, в свидетельстве о занятости может быть указано, что здание можно использовать только для офисов. Изменение вашего свидетельства о занятости может быть сложным, дорогим и длительным процессом. И если свойство не зонировано для того, что вы хотели бы сделать, изменение зонирования может быть совершенно невозможным. Точно так же, если вы находитесь в историческом районе, вы, возможно, не сможете по закону изменить внешний вид своего здания, даже если вы можете сделать все, что захотите, к интерьеру здания.
Еще одна проблема, которая может возникнуть, - это если вы захотите изменить место для розничной торговли одеждой в автосалон. Вам нужно будет проверить состояние здания, чтобы убедиться, что оно достаточно прочное, чтобы выдержать вес транспортных средств.
Вам также следует потратить это время на оценку общего состояния здания. Если вы собираетесь вносить серьезные изменения, чтобы здание выглядело лучше, а ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха могла бы позволить ремонт, вы также можете внести эти изменения одновременно.
Найти подрядчиков и дизайнеров
Посмотрев на то, что вам нужно сделать, вы сможете определить, каких специалистов вам нужно привлечь в ваш проект. Если вы просто работаете над повышением энергоэффективности, вам может подойти специалист по HVAC и электрик. Если вы ремонтируете фасад дома, вам может понадобиться архитектор и подрядчик. Изучите и по возможности найдите личные рекомендации, чтобы убедиться, что у вас есть кто-то, с кем легко работать, с разумной ставкой и достижением результатов в соответствии с графиком.
Если вы выполняете несколько типов ремонтных работ за один раз, вы можете нанять генерального подрядчика или менеджера проекта, чтобы контролировать все проекты и следить за тем, чтобы все они выполнялись в соответствии с графиком. Этот менеджер проекта также может обрабатывать поставки материалов и любые споры, возникающие с субподрядчиками.
Сделать бюджет
Поскольку для реконструкции коммерческого здания может быть сложно составить бюджет без предварительной оценки, это хорошее время, чтобы начать бюджет. Вероятно, у вас было какое-то представление о том, что вы хотели потратить на проект раньше, но теперь, когда вы поговорили с профессионалами, у вас должно быть лучшее представление о том, что вы можете ожидать потратить. Выделите до 30 процентов от бюджета на непредвиденные расходы в дополнение к тому, что было указано вашей командой, чтобы дать себе возможность поиграть, если в процессе строительства возникнут непредвиденные проблемы. Возможно, вам придется создать предварительный бюджет сейчас и пересмотреть его после составления конкретных планов с дизайнерами.
Создай свой ремонт
Если вы не вносите невидимые улучшения, такие как модернизация энергопотребления, вам нужно будет поработать с архитектором, дизайнером интерьера или другим специалистом по дизайну, чтобы выяснить, как вы хотите, чтобы пространство выглядело, когда вы закончите. Даже если вы выполняете закулисную работу, вам все равно придется создавать новые чертежи для документирования изменений. Это также позволит вам полностью понять, сколько работы вы будете делать, чтобы достичь этой стадии.
Если вы работаете с дизайнером / архитектором, и они не имеют с собой подрядчика, это подходящее время для получения оценок от потенциальных подрядчиков на общую стоимость работы, поскольку подрядчики не могут дать вам точную оценку, не зная полный объем работ. С другой стороны, может быть полезно привлечь генерального подрядчика к процессу проектирования, поскольку он может внести свой вклад, который поможет сделать ваши планы более реалистичными и доступными на основе их практического опыта.
Обязательно уточните свой бюджет только после получения окончательной официальной оценки от подрядчика. Это также хорошее время для разработки разумного графика с помощью вашей команды.
Получить ваши разрешения
Перед началом бизнес-обновления вам, вероятно, потребуется получить разрешение на работу. Если вы работаете с подрядчиком или архитектором, они, скорее всего, позаботятся о разрешениях, в противном случае вам может потребоваться отправиться в мэрию. В разных городах могут быть разные отделы для обработки разрешений такого типа, но это часто будет Департамент строительной инспекции, Департамент планирования или Службы развития.
В зависимости от вашего местоположения и степени вашего обновления, вам может потребоваться отправить определенные обследования до получения разрешений. Если вы находитесь в чувствительной экологической зоне, вам, например, может потребоваться провести исследование воздействия на окружающую среду. Если вы разрушаете часть конструкции, вам может потребоваться провести обследование на наличие опасных материалов, чтобы проверить наличие свинца, ртути, асбеста и других опасных материалов в здании.
Делая Ремоделирование
После того, как вы позаботились обо всем проектировании, планировании и разрешениях, вы должны быть готовы начать строительство. В большинстве случаев вы, вероятно, не будете очень вовлечены в этот этап процесса реконструкции коммерческого здания, если вы не выполняете часть работы самостоятельно. Если возникнут какие-либо проблемы, и подрядчик должен будет взимать дополнительную плату, он отправит вам дополнение к существующему проекту.
Выполнение необходимых проверок
Как владелец здания, вы, возможно, захотите проверить имущество во время его реконструкции, чтобы убедиться, что ваши ожидания оправдаются и что проект вовремя. Вы можете быть не единственным инспектором, смотрящим на работу, хотя; государственный инспектор по строительству может зайти во время или после строительства, чтобы обеспечить соблюдение строительных норм и правил. Хотя выполнение этих норм обычно является обязанностью подрядчика или проектировщика, вы можете быть на крючке, если здание не соответствует кодексу после завершения строительства, так что это то, что может принести вам пользу в долгосрочной перспективе.
Если вам пришлось внести изменения в свидетельство о размещении, чтобы изменить использование здания, сотрудник кодировщика проверит ремонтные работы, прежде чем выдать вам новый сертификат о заселении.
После того, как все ремонтные работы выполнены и инспекции завершены, вы можете переместить свою компанию или новых арендаторов в реконструированное здание.
