Ставка CAP означает ставку капитализации. Это показатель, который описывает доходность инвестиций в недвижимость, основанную на том, какую арендную плату вы ожидаете получить. Инвесторы используют ставку CAP при принятии решения о покупке, так как это помогает им определить, какая инвестиционная недвижимость даст наилучшую отдачу от их денег.
подсказки
-
Показатель CAP показывает потенциальную доходность инвестиций в недвижимость. Если вы купите недвижимость за наличные, ставка CAP будет представлять собой годовой доход, который вы получите за свои деньги.
Определение скорости CAP
Ставка CAP - это отношение чистого операционного дохода, полученного от объекта, к стоимости актива объекта. Проще говоря, это чистая арендная плата, деленная на цену продажи. Полученный показатель представляет собой процент прибыли, которую вы получите от инвестиций в недвижимость, полностью наличными. Инвесторы используют ставку CAP, чтобы быстро оценить потенциальные инвестиции по сравнению с другими инвестиционными свойствами. Поскольку одним из основных компонентов является доход от аренды, ставки CAP обычно прогнозируются на основе оценки вероятной арендной платы.
Расчет ставки CAP
Чтобы выяснить ставку CAP, давайте посмотрим на недвижимость на рынке за 400 000 долларов. Представьте, что недвижимость будет сдаваться в аренду за 25 000 долларов в год, а расходы на ремонт, маркетинг и страхование будут составлять 5 000 долларов; чистый операционный доход составляет 25 000 долл. США за вычетом 5 000 долл. США или 20 000 долл. США. Ставка CAP составляет 20 000 долларов США, поделенные на 400 000 долларов США, или 5 процентов. В сфере коммерческой недвижимости принято говорить, что эта недвижимость продается по 5-процентной ставке CAP, что означает, что ваши инвестиции в размере 400 000 долларов США, согласно прогнозам, будут приносить ежегодный доход в размере 5%.
CAP Rate сравнивает риск
Ставки CAP - это простой способ оценить риск, связанный с инвестициями в недвижимость, относительно «безопасных» инвестиций, таких как государственные облигации. Предположим, например, что вы вложили свои 400 000 долларов в 10-летние казначейские векселя - что считается инвестицией с очень низким уровнем риска - принося около 2,5% годовых. Теперь вы сравниваете доходность 5% для коммерческой недвижимости с 2,5% для государственных облигаций. Дополнительная доходность в 2,5 процента отражает дополнительный риск, который вы принимаете на себя, помимо сверхбезопасных казначейских обязательств, таких как истечение срока аренды, колебания стоимости имущества и фактическая оплата арендаторами вовремя.
Хорошая и плохая ставка CAP
Ставки CAP соответствуют уровню риска в транзакции, поэтому то, является ли ставка CAP хорошей или плохой, зависит от того, насколько вы склонны к риску. В приведенном выше примере вы могли бы удвоить ставку CAP до 10 процентов, купив здание по сниженной цене за пределами центрального делового района всего за 200 000 долларов, предполагая, что оно по-прежнему арендуется на уровне 20 000 долларов в год. Теперь вы берете на себя риск того, что в этом месте есть спрос со стороны арендаторов, и что спрос будет оставаться высоким в долгосрочной перспективе. Как инвестор, вы не хотите, чтобы ставка CAP была ниже, чем безопасная доходность облигаций. Кроме того, задача состоит в том, чтобы определить правильную ставку CAP на основе рискованности сделки.
