Коммерческие здания часто имеют высокий оборот. Поиск новых арендаторов может занять очень много времени, поэтому многие арендодатели предпочитают работать с брокерами по коммерческой недвижимости для заполнения вакансий. В качестве бонуса, у брокеров есть опыт и отношения, и они могут найти новых арендаторов гораздо быстрее, чем домовладелец, что означает, что арендодатель может начать собирать арендную плату раньше. Естественно, однако, что брокер не будет работать бесплатно, поэтому вступают в силу лизинговые комиссии.
Что такое лизинговая комиссия?
Вместо того, чтобы арендодатель платил брокеру фиксированную ставку за привлечение любого арендатора, которого он может найти, брокеры коммерческой недвижимости получают стимул, давая им комиссию, основанную либо на части арендной платы, либо на плате за квадратный фут. Это помогает мотивировать их найти долгосрочного арендатора, который арендует как можно большую площадь внутри здания.
Как рассчитываются лизинговые комиссии
Будет ли брокеру выплачена часть арендной платы или плата за квадратный фут, как правило, зависит от типа недвижимости. Розничная торговля, медицинские кабинеты и промышленный лизинг обычно оплачиваются в процентах от арендной платы. Ставка обычно выше в начале срока аренды и снижается с течением времени. Типичная структура составляет 6 процентов от общей арендной платы за первые пять лет аренды, 3 процента от общей арендной платы за следующие пять лет и 1,5 процента от арендной платы за оставшийся срок. Дополнительные продления аренды могут привести к дополнительному платежу брокеру, как правило, по самой низкой ставке, оговоренной в договоре аренды. Процент комиссии будет зависеть от рынка, типа недвижимости и самого брокера.
Пример лизинговой комиссии
В качестве примера, используя приведенную выше структуру комиссионных в размере 6–3–1,5%, представьте, что предприятие платит 5 000 долл. США в месяц за аренду и подписывает 15-летний договор аренды с возможностью продления аренды еще на пять лет в конце срока аренды., Комиссия за первые пять лет составит 18 000 долл. США (ежемесячная арендная плата в размере 5000 долл. США, умноженная на 12 месяцев, умноженная на пять лет, умноженная на 0,06 ставки вознаграждения). Комиссия за следующие пять лет составит 9000 долларов США (ежемесячная арендная плата в размере 5000 долларов, 12 раз, пять раз, умноженная на комиссионную ставку.03). Комиссия за последние пять лет составит 4500 долл. США (ежемесячная арендная плата в размере 5000 долл. США, умноженная на 12 месяцев, умноженная на пять лет, превышает ставку комиссии 0,015). В общей сложности брокер получил бы комиссию в размере 315 000 долларов США за сделку.
В конце срока аренды, если арендатор решит продлить срок аренды еще на пять лет, брокер получит дополнительно 4500 долларов. Если бы он решил продлить после этого, брокер, который договорился об условиях нового соглашения о продлении аренды, получит оплату, и ставка, вероятно, будет ниже, чем первоначально взимается первым брокером.
Общие комиссии по аренде офисов
В общих офисных помещениях комиссионные за брокерские услуги обычно рассчитываются на основе квадратных метров арендованного помещения. Курс обычно составляет доллар за квадратный фут, но, опять же, это может варьироваться в зависимости от рынка и брокера. Предполагая, что курс доллара за квадратный фут, эту комиссию гораздо проще рассчитать. Например, если арендатор арендует площадь в 15 000 квадратных футов, комиссия составит 15 000 долларов.
Расширения и обновления
В случае расширения брокер должен получить дополнительную плату за новое помещение, основанное на увеличенной арендной плате и ставке комиссионного вознаграждения за период времени, в течение которого произошло расширение. Например, если компания из первого приведенного выше примера расширилась на седьмой год своей 15-летней аренды, арендодатель должен был бы заплатить брокеру комиссию за увеличение арендной платы по ставке 3 процента в течение оставшейся части первого 10-летнего периода. и 1,5 процента в течение следующих пяти лет.
Когда платят брокеры?
Брокеры надеются получить оплату как можно скорее после подписания договора аренды, и многие внесут это в листинговое соглашение. Однако владельцы недвижимости, как правило, получат выгоду, если брокер согласится получать оплату только после того, как арендатор переместится в помещение и начнет платить арендную плату. Это побудит брокера попытаться как можно скорее получить арендатора и оплатить арендную плату, и это поможет гарантировать, что брокер выберет работу только со стабильными арендаторами, которые останутся финансово состоятельными достаточно долго, чтобы оплатить первый чек аренды. Для компаний нередко случается так, что в течение нескольких месяцев после переезда в новое здание они даже не платят арендную плату. Это гарантирует, что вы, по крайней мере, не будете платить лизинговую комиссию в дополнение к бесплатной арендной плате.
